Brusselse centrumwijken weer gezond

De Brusselse centrumwijken lijken inmiddels hersteld van de financiële economische crisis, althans wat betreft de leegstand. “Die is de laatste jaren sterk gedaald, en bedraagt net als voor de crisis wederom 6% van de totale kantorenvoorraad.”, aldus Cedric Mali, hoofd business development bij CBRE. “Door het uiterst lage aantal nieuwe kantoorontwikkelingen, kon het bestaande overschot aan kantoren stelselmatig afgebouwd worden.” Toch is de belangrijkste reden voor het herstel van de centrumwijken te danken aan de sterke vraag naar woningen in de nationale hoofdstad. Heel wat leegstaande kantoorpanden werden inmiddels herontwikkeld tot appartementen.

Veel vraag naar kantoren maar ook hoge leegstand in de rand

Bedrijven blijven erg kostgevoelig, en wensen hun kantooroppervlakte zo efficiënt mogelijk te benutten. De leegstand van de Brusselse kantorenmarkt (inclusief de Vlaamse en Waalse rand) bedraagt vandaag 11%, waardoor de markt geplaagd blijft door een belangrijk aanbod aan bestaande maar beschikbare panden. Die leegstand is voornamelijk terug te vinden in de Brusselse buitenwijken en de Vlaamse rand. Het overaanbod aan kantoren in de omgeving van Zaventem, doet heel wat bedrijven die kant opkijken. Opvallend is daarbij de populariteit van kantoren nabij de luchthaven.

De Brusselse kantorenmarkt in 2014

De vraag naar kantoren in Brussel zal uitkomen op 400,000 m² in 2013, aldus vastgoeconsultant CBRE. Voor 2014 verwacht CBRE een kantooropname van 450.000 m². We kennen vandaag reeds enkele belangrijke aanvragen van de publieke sector. “De Europese instellingen hebben nog extra kantoren nodig, en maken allicht begin volgend jaar hun aanvragen bekend. Verder is ook het Vlaamse Gewest op zoek naar een nieuw kantoorgebouw in Brussel, ter vervanging van enkele bestaande oudere panden.”, aldus Cedric Mali.

Als het economisch herstel zich doorzet, worden alleszins meer transacties verwacht vanwege de bedrijven. Maar 2014 komt mogelijk te vroeg. Veel bedrijven zitten nog in oudere gebouwen, waarvan de huurvoorwaarden inmiddels heronderhandeld werden. Ook hebben veel bedrijven hun vastgoedkosten geoptimaliseerd, en hun kantooroppervlakte de laatste jaren fors teruggeschroefd.

Een ambitieus economisch plan voor Brussel

Op economische vlak kan Brussel niet alleen de hoofdstad zijn van Europa en België. Buiten de financiële instellingen en bedrijven zoals Belgacom en GDF Suez, zijn veel internationale bedrijven voortaan terug te vinden in de omgeving van de luchthaven. Brussel kan alleen maar toegeven dat het bedrijven verliest aan de goedkopere Vlaamse rand.

Terwijl de Brusselse bevolking explosief groeit, onder meer door een hoge fertiliteit en veel buitenlandse nieuwkomers, lijken de tewerkstellingsmogelijkheden te slinken. “Dat veel aandacht gaat naar nieuwe huisvesting in Brussel, is logisch, gezien de sterke bevolkingsgroei, maar even veel aandacht zou moeten gaan naar tewerkstelling. En dit desnoods buiten Brussel. Zo niet, zal de huidige bevolkingsgroei louter leiden tot een aanzienlijke verarming van het Gewest.”, aldus Gaetan Clermont, CEO van CBRE.

Binnen de 6de staatshervorming krijgt Brussel meer financiële middelen, en meer bevoegdheden inzake terwerkstelling en economie. Brussel heeft een ambitieus economisch plan nodig. Het moet een toekomstproject zijn met de nodige aandacht voor het activeren en (her)opleiden van jongeren en werklozen. Ondernemerschap moet aangemoedigd en beloond worden. De vele universiteiten en hogescholen die Brussel heeft, moeten beter ondersteund worden inzake onderzoek en ontwikkeling, en de mogelijkheid hebben om zich ook economisch binnen het Gewest te ontwikkelen. Maar een absolute prioriteit is de mobiliteit. Het huidige fileprobleem moet opgelost worden, en het openbaar vervoer moet fors uitgebreid worden, zowel binnen als buiten Brussel .

“Net als Luxemburg en de biotechnologie; Genève en de pharmaceutische industrie, of nog de Flatiron wijk in New York als tegenhanger van Sillicon Valley, kan Brussel zich heruitvinden en zich toeleggen op een bepaalde niche of competentie.”, aldus Gaetan Clermont. “Het aantrekken van investeerders en projecten kan gebeuren door bijvoorbeeld aanvaardbare fiscale gunstmaatregelen.”

Regionale markten laten het afweten

Helaas geen herhaling van de sterke vraag naar kantoren die in 2012 werd opgemeten. In 2013, noteren de regionale steden nagenoeg de helft minder kantooropname, in totaal een 180,000 m². In 2012 was dat nog een recordopname van 330,000 m². De sterke daling van de kantooropname uit zich in zowat alle steden behalve in Gent, de opvallende uitzondering, met 60,000 m² aan kantoortransacties in 2013. De Gentse kantorenmarkt is in volle expansie, met verschillende kantoorprojecten doorheen de stad.

Het Vlinderakkoord

De zwakkere prestatie van de regionale markten valt samen met een vertraging van de ontwikkelingsmarkt in de meeste regionale steden. “Het bouwen van nieuwe kantoren in het huidige economische klimaat is erg risicovol, maar de beschikbaarheid van nieuwe kantoren doet bedrijven wel verhuizen. Vandaar de goede prestatie van Gent, een stad die nog volop in ontwikkeling is.

Voor 2014 kan wel weer vuurwerk verwacht worden. De concrete uitwerking van het Vlinderakkoord, de 6de Belgische staatshervorming, blijft vooralsnog onduidelijk. Maar vast staat dat een belangrijk aantal federale diensten en competenties zullen overgeheveld worden naar de regionale overheden en administraties. Gaetan Clermont “Lokaal zullen de regionale administraties aldus uitbreiden, terwijl de federale administraties zullen krimpen. Dat zou zich moeten laten voelen op de regionale kantorenmarkten.”



Investeren in kantoren is terug van weggeweest

In 2013 zal het investeringsvolume in Belgisch vastgoed uitkomen op meer dan 2 miljard €, een lichte stijging ten opzichte van 2012 (1,9 miljard €).

Opvallend is de populariteit van kantoren, dat nagenoeg 60% van het investeringsvolume vertegenwoordigd. Er werd voor 1 miljard € geïnvesteerd in Brussels kantorenvastgoed, en een 200 miljoen € in regionale kantoren. Ook de interesse in winkelvastgoed blijft groot, met een investeringsvolume van 400 miljoen €.

Voor het eerst sinds de financieel-economische crisis in 2008, verkiezen investeerders aldus om weer te investeren in kantoren. Wel nog steeds met de nodige argwaan, want het merendeel van de transacties betreft kantoorgebouwen met lange-termijn huurcontracten. “Erg veilige investeringen dus, en vaak verhuurd aan de publieke sector.”, aldus Maxime Kumpen, hoofd van het investeringsdepartement bij CBRE. De belangrijkste transactie was de verkoop van het Belair-gebouw door CBRE, de nieuwe hoofdzetel van de Federale Politie in Brussel, voor meer dan 300 miljoen €.

Gebouwen met standaardhuurcontracten blijven moeilijker verhandelbaar. Maar toch is er beterschap, onder meer door het goede herstel van de Brusselse centrumwijken. “Brussel wordt nauwlettend bestudeerd door nieuwe internationale investeerders, bijvoorbeeld uit Azië en het Midden-Oosten. Deze investeerders geloven in de economische heropleving van Europa, en de unieke positie van Brussel als Europese hoofdstad. Wel is de stabiliteit van de nationale politiek en een duidelijk fiscaal beleid onontbeerlijk, om deze investeerders tot transacties aan te zetten.”, aldus Gaetan Clermont.

Meer informatie? Contacteer ons