07
October
2012
|
00:00
Europe/London

CBRE und immoTISS care veröffentlichen gemeinsamen Pflegeimmobilienreport 2012/2013

- Wachsendes Investoreninteresse an Pflegeimmobilien sorgt für steigendes Transaktionsvolumen und sinkende Ankaufsrenditen

- Bis 2030 Nachfrage nach 380.000 zusätzlichen Pflegeplätzen
- Hoher Sanierungsstau sorgt für Revitalisierungsbedarf von mindestens weiteren 240.000 Pflegeplätzen bis 2030
- Investitionspotenzial von insgesamt rund 54 Milliarden Euro vor allem in suburbanen Räumen der Großstädte und in prosperierenden Regionalzentren
- „Lebensforum-Generationencampus“ als Konzept der Zukunft im Pflegebereich


Pflegeimmobilien werden vor dem Hintergrund einer alternden Gesellschaft, steigenden Pflegequoten und sich verändernden politischen Vorgaben zunehmend für Immobilieninvestoren von Interesse. Nach Analyse der Immobilienberatungsunternehmen CBRE und immoTISS care steigen die Transaktionsvolumina im Segment der Pflegeimmobilien seit 2008 kontinuierlich an und auch im Investmentjahr 2012 ist mit einer weiteren – wenn auch leichten – Erhöhung zu rechnen. Bis zum dritten Quartal 2012 wurden bereits Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von rund 312 Millionen Euro und damit fast 90 Prozent des Gesamtergebnisses des Jahres 2011 registriert.

Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland: „Ursache für das wieder zunehmende Interesse vor allem von institutionellen Investoren an Pflegeimmobilien ist zum einen die Robustheit gegen konjunkturelle Schwankungen in Zeiten großer Unsicherheit an den Finanzmärkten und die Erfordernis freier Finanzierungen von neuen Objekten aufgrund einer sich verschärfenden Situation öffentlicher Haushalte. Zum anderen begründet sich das wachsende Interesse an dieser Assetklasse durch vergleichsweise attraktive Renditeaussichten, während die Renditekompression im Segment der Büro- und Einzelhandelsimmobilien bereits weiter fortgeschritten ist.“

„Steigende Nachfrage und Herstellungskosten führten jedoch auch bei Pflegeimmobilien zuletzt zu einem weiteren Ansteigen der Kaufpreise. Aktuell wird für Spitzenobjekte in Ballungszentren bis zum 15-fachen der Jahrespacht gezahlt, wohingegen Pflegeeinrichtungen außerhalb von Wirtschaftsregionen weiterhin zwischen dem 12,5- bis 13,7-fachen erworben werden können. Die Steigerung des Ankaufsfaktors ist auch der starken Zunahme der Aktivitäten von ´Aufteilern´ geschuldet, die im Jahr 2012 nahezu bei rund 30 Prozent des Transaktionsvolumens beteiligt waren“, so Linsin weiter.

Gleichzeitig entwickeln sich die „Erfolgsfaktoren“ für den Betrieb von Pflegeimmobilien, vornehmlich soziodemografische und politische Veränderungen, durchaus positiv. Bereits zum Ende des Jahres 2011 waren rund 2,46 Millionen Menschen oder 3 Prozent der in Deutschland lebenden Bevölkerung pflegebedürftig bzw. bezogen Pflegeleistungen nach SGB XI, Tendenz steigend. Dies liegt vor allem an der stets mit demografischer Schrumpfung einhergehenden Alterung der Gesellschaft sowie der mit dem Alter signifikant ansteigenden Wahrscheinlichkeit pflegebedürftig zu werden.

Deutlich zeigt sich dies an der überdurchschnittlichen Bedeutung der Hochbetagten (über 80-jährigen) in Bezug auf ihre Nachfrage nach vollstationären Pflegeplätzen. Während nur ca. 4 Prozent der über 65-jährigen Bevölkerung Deutschlands vollstationär versorgt werden, steigt dieser Anteil bei den über 80-jährigen auf über 11 Prozent sprunghaft an. Darüber hinaus muss der Effekt multimorbider und demenzieller Erkrankungen in den Vorausberechnungen berücksichtigt werden.

Insgesamt ist dadurch eher mit steigenden als sinkenden Pflegequoten zu rechnen, zumal durch sukzessive Verringerung des häuslichen Pflegepersonals bei gleichzeitig zunehmender Schwere der Pflegebedürftigkeit von einer höheren Prävalenzrate auszugehen ist.
Zwar wird von Seiten des Gesetzgebers der Grundsatz „ambulant vor stationär“ verfolgt, die steigende Schwere von Pflegebedürftigkeit sowie der effizientere Einsatz von Pflegepersonal in stationären Einrichtungen sprechen jedoch gegen eine „Ambulantisierung“ der Pflege. Eine signifikante Rückläufigkeit der Pflegequoten durch medizinischen Fortschritt ist indes kaum zu erwarten.

„Bis 2030 kann daher von einer starken Zunahme der Nachfrage nach vollstationären Pflegeleistungen ausgegangen werden. Nach Berechnungen von CBRE / ITC werden ca. 380.000 zusätzliche Pflegeplätze auf den Markt kommen müssen, um der wachsenden Nachfrage durch Pflegebedürftige befriedigen zu können. Daneben werden aufgrund des hohen Sanierungsstaus rund 240.000 bestehende Plätze nach den aktuellen Marktanforderungen revitalisiert werden müssen. Hierdurch entsteht ein sehr hohes Investitionspotenzial von insgesamt rund 54 Milliarden Euro“, so die geschäftsführenden Gesellschafter von immoTISS care, Prof. Dr. Hubert Oppl und Jochen Zeeh.

„Allerdings wird sich die Nachfrage und damit das Investitionspotenzial nicht gleichmäßig im Raum verteilen. Aufgrund massiver Wanderungen in wirtschaftlich attraktive Zentren Deutschlands, sehen wir einen erhöhten Pflegebedarf vor allem in den suburbanen Räumen der Großstädte sowie in Städten wie Hannover, Nürnberg, Bonn oder Freiburg“, erläutert Zeeh die zukünftigen Entwicklungen.

Diese unterschiedliche Entwicklung der Nachfrage auf Ebene der Länder und Kommunen wird – verstärkt durch erhöhten Wettbewerbsdruck um Personal – zusätzlichen Kosten- und Leistungsdruck auf viele Betreiber ausüben. „Ein großes Bonitätsrisiko ist insbesondere bei Betreibern zu sehen, die in der Vergangenheit von staatlichen Förderungen profitierten. Finanzierungsanteile aus staatlicher Förderung konnten nicht auf die Pflegeheimbewohner umgelegt und entsprechend keine bilanziellen Rücklagen gebildet werden. Angesichts des Rückzugs des Staates von Förderungen im Pflegeimmobiliensektor ist bei einigen Pflegeheimbetreibern daher von einer nicht mehr ausreichenden Finanzkraft auszugehen, wodurch eine Marktkonsolidierung mittelfristig wahrscheinlich wird. Folglich sind es gerade die bereits etablierten privaten und freigemeinnützigen Betreiber, die in den letzten Jahren Marktanteile hinzugewinnen konnten“, erklärt Linsin.

Langfristig betrachtet, kann daher gerade in Regionen eine hohe Wertstabilität von erstklassigen Pflegeimmobilien erwartet werden, in denen Betreiber eine hohe wirtschaftliche Produktivität aufweisen können. Hierbei sind insbesondere Regionen von großer Bedeutung, die einen relativ starken Zuzug von solventen Senioren erwarten dürfen und über einen hohen Anteil an Unternehmern und Beamten verfügen, da diese über das höchste Netto-Geldvermögen und Sachvermögen verfügen.

Darüber hinaus erscheinen Standorte attraktiv, deren Wohneigentumsanteil relativ hoch ist und der dortige Wohnungsmarkt ein erhöhtes Wertsteigerungspotenzial zu erwarten hat, da der zu erwartende Veräußerungserlös bzw. die Beleihung über eine Umkehrhypothek der eigen genutzten Wohnimmobilie zum Werteverzehr bzw. der Kostendeckung für den Aufenthalt in einem Pflegeheim für Bewohner dienen kann.

„Bei „Middle-Agern“ und Senioren besteht grundsätzlich die Bereitschaft in seniorengerechte Wohneinrichtungen umzuziehen. Dies scheitert jedoch derzeit an einem nicht vorhandenen, den Anforderungen entsprechenden Angebot“, bemerkt Prof. Oppl. Neben der vollstationären Pflege werden daher neue Wohnformen mit sich gegenseitig unterstützenden und generationsübergreifenden Dienstleistungen erforderlich werden, um einerseits der steigenden Nachfrage sowie andererseits den sich weiter differenzierenden Qualitätsanforderungen nach adäquaten Betreuungsangeboten seitens der Nachfrager gerecht zu werden. „Hier ist eine enge Kooperation der Wohn- mit der Sozialwirtschaft gefordert, so dass neue Lebensformen und Konzepte nach dem Vorbild eines „Lebensforum-Generationencampus“ entstehen. Dieses Konzept einer gemeinwesenorientierten Quartiersversorgung hat einerseits für die Bewohner den Vorteil im Krisenfall Pflege langfristig im häuslichen Umfeld zu verweilen und andererseits den sozialwirtschaftlichen Effekt von Einsparungen und Effizienzsteigerungen“, so Prof. Oppl abschließend.

Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2011 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 34.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.


Weitere Informationen zu immoTISS care GmbH (ITC):
immoTISS care GmbH mit Sitz in Oberursel ist ein ausschließlich auf Sozialimmobilien spezialisiertes Beratungs- und Immobilienmanagementunternehmen. Die immoTISS care GmbH kann auf einen nahezu 40-jährigen Track Record der Unternehmensgründer sowie einer flächendeckenden gesamtdeutschen Marktkenntnis bei der Entwicklung / Konzeption und Management von Sozialimmobilien als auch deren Betriebsorganisation verweisen. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Markt-, Bedarfs- und Standortanalyse, Restrukturierung- und Konzeptionsgutachten, Investment- und Asset Management sowie Organisationsberatung.


Ansprechpartner:
CBRE GmbH
Dr. Jan Linsin
Head of Research Germany
WestendDuo
Bockenheimer Landstraße 24
60323 Frankfurt am Main
T +49 (0) 69 17 00 77 – 663
jan.linsin@cbre.com
www.cbre.de



Pflegeimmobilienreport 2012-2013
Pflegeimmobilienreport 2012-2013