Le consultant immobilier CBRE publie un rapport sur les pompes à essence en Europe

La hausse des prix du carburant et le climat économique difficile en Europe ont entraîné une diminution des ventes à la pompe. Cette tendance - constatée depuis 2009 - perdure avec une diminution de 0.55% des volumes vendus au cours des 6 premiers mois de 2012. Seules la Belgique, l’Allemagne, l’Italie, la Norvège et la Pologne maintiennent leurs niveaux de consommation. Le nombre de pompes à essence en Europe diminue depuis 2007. Les grands groupes pétroliers tels que Shell, ExxonMobil, BP et Total rationalisent leur réseau et choisissent de fermer les stations les moins rentables.

En Europe, le secteur subit la concurrence croissante des grandes surfaces et autres supermarchés qui, grâce à leur chiffre d’affaire élevé, affichent des prix plus bas à la pompe. En Belgique, le nombre de grandes surfaces disposant de leur propre station de carburant est relativement limité.


Belgique

La Belgique compte environ 3.000 stations essence. Près de la moitié d’entre elles sont la propriété de grands groupes pétroliers, tandis que les autres sont gérées par des chaînes indépendantes ou des revendeurs. La plupart sont des stations service avec shop. Seules 18% des stations service belges sont complètement automatisées.

Comparativement aux autres pays européens, la Belgique compte beaucoup de stations service avec, pour conséquence, un volume de vente moyen relativement bas. Nos voisins affichent un volume annuel jusque 2 fois plus élevé que le nôtre. CBRE s’attend à une diminution du nombre de stations essence même si leur nombre a déjà fortement réduit. Depuis 2005, ce sont près de 600 stations service qui ont fermées.

Shell et Texaco (Delek) multiplient leurs tentatives d’expansion en Belgique. Et d’autres acteurs tels que G&V, Pollet, Octa+ et Maes comptent un nombre toujours plus grand de stations essence en portefeuille. Récemment, G&V a acheté 44 stations Esso avec un contrat carburant.

Le nombre de stations automatisées est également en hausse en Belgique. Elles maintiennent un niveau de prix bas, attirant les consommateurs avertis et augmentant ainsi le volume de vente et la marge bénéficiaire. La marge bénéficiaire des stations service avec shop est plus élevée en raison du prix plus élevé des carburants à la pompe. Ces mêmes stations augmentent encore leur marge par la mise à disposition de services complémentaires.

Une boutique proposant des sandwiches, un coin café, un assortiment d’articles bien ciblés ou encore un car wash sont les plus populaires. Ces services sont le plus souvent mis en place par le biais d’un contrat avec une tierce partie.

Si Esso dispose de son propre concept de boutique, Shell a entre autre opté pour un partenariat avec Carrefour Express. Les sandwiches proposés dans les stations Esso sont préparés par Délifrance, Q8 s’adjoint les services de Panos.


Les stations service le long des autoroutes

Les stations essence le long de l’autoroute sont très recherchées. Tous les grands acteurs pétroliers sont prêts à payer des fortunes pour décrocher l’exploitation de celles-ci. L’attribution de ces concessions se fait par le biais d’une vente publique organisée par les autorités. Car le carburant n’est pas le seul facteur à prendre en compte. L’appel d’offre public stipule bien souvent la mise à disposition de services annexes tels qu’un parking sous surveillance, un point de livraison/enlèvement, un restaurant ou un hôtel.

CBRE s’attend à un intérêt croissant pour d’autres types services sources de revenus supplémentaires comme l’installation d’un terminal bancaire, l’affichage publicitaire ou encore des équipements produisant de l’énergie sur le site.

Sur base des points mentionnés ci-dessus, CBRE peut dire que les prix actuels de l’immobilier (à la location ou à la vente) ne sont plus déterminés uniquement par l’actif sous-jacent (valeur du terrain/immeuble ou installation) et les volumes de vente de carburants mais également par le volume d’affaire généré par les services annexes proposés.


A PROPOS DE CBRE

Parallèlement à ses activités dans le secteur de l’immobilier commercial, CBRE gère +/- 500 stations service en Belgique pour le compte de grands acteurs pétroliers. CBRE, par le biais de son département “Corporate Services”, dispose d’une expérience de plusieurs années dans la gestion des portefeuilles commerciaux de ces grandes industries. Outre l’aspect administratif de cette gestion (loyers, impôts, ...), le département intervient également en tant que conseil. Il optimalise le portefeuille commercial de l’enseigne, évalue les biens et assiste le groupe dans toutes les étapes du processus de la transaction immobilière.