Conférence annuelle CBRE le marché du bureau à Bruxelles
Les quartiers du centre de Bruxelles à nouveau en bonne santé
Les quartiers du centre de Bruxelles semblent s’être remis de la crise financière, du moins en matière de vide locatif. “Ces dernières années, le taux de vacance y a fortement diminué et atteint à nouveau un taux “d’avant crise” avoisinnant les 6% du stock total de bureaux.” indique Cédric Mali, Head of Business Development chez CBRE. “Le nombre restreint de construction de nouveaux bureaux a permis au stock excédentaire de bureaux sur le marché de se résorber progressivement.” La principale raison de la reprise de l’activité immobilière en région bruxelloise reste la forte demande de logements à laquelle elle doit faire face. De nombreuses surfaces de bureaux vacantes ont été reconverties en appartements dans ce but.
Forte demande de bureaux mais taux de vacance élevé en périphérie
Les coûts d’occupation restent la préoccupation numéro 1 des entreprises qui cherchent à rentabiliser au maximum les surfaces de bureaux louées. Le vide locatif sur le marché du bureau à Bruxelles (périphéries flamande et wallone incluses) s’élève à 11%, signe que le marché reste impacté par le nombre d’espaces disponibles mais non occupés et que l’on retrouve principalement en périphérie bruxelloise et flamande. Parallèlement, la popularité des bureaux près de l’aéroport national ne cesse de croître.
Le marché du bureaux à Bruxelles en 2014
La prise en occupation en bureaux pour l’année 2013 devrait s’élever à 400,000 m². Pour l’année 2014, les estimations avoisinnent les 450,000 m² de prise en occupation. “Nous avons déjà connaissance à ce jour de quelques demandes importantes de la part du secteur public. Les Institutions européennes ont également besoin de m² et la Région flamande est également à la recherche d’espaces de bureaux à Bruxelles afin de renouveler une partie de son portefeuille d’immeubles.” indique Cédric Mali.
Si la reprise économique se confirme, on peut s’attendre à une augmentation du nombre de transactions réalisées par les entreprises. De nombreuses sociétés ont fait le choix de rester dans des immeubles moins récents mais dans lesquels ils ont renégocié leurs conditions de location. Au cours des dernières années, beaucoup de sociétés ont également optimalisé la structure de leurs coûts et diminué fortement la taille des surfaces louées.
Un plan économique ambitieux pour Bruxelles
Sur le plan économique, Bruxelles n’est pas seulement la capitale de l’Europe et de la Belgique. A côté des institutions financières et les entreprises telles que Belgacom ou GDF Suez, de nombreuses sociétés internationales ont choisi d’installer leurs activités dans les environs de l’aéroport. Bruxelles ne peut que constater qu’elle perd ces sociétés au bénéfice d’une périphérie flamande plus attrayante d’un point de vue financier.
Tandis que la population bruxelloise explose, entre autres facteurs en raison de la fertilité des populations immigrantes, les opportunités d’emploi s’amenuisent. “Le fait que toute l’attention soit concentrée sur le problème du logement à Bruxelles n’est pas illogique étant donné la forte croissance de la population. Il faudrait cependant consacrer autant d’attention à la problématique de l’emploi à Bruxelles, et le cas échéant, autour de la capitale européenne. Si l’on ne s’attaque pas à cette problématique, la croissance actuelle de la population entraînera un appauvrissement de la région” indique Gaétan Clermont, CEO de CBRE.
La 6ème réforme de l’état prévoit un accroissement des moyens financiers pour Bruxelles ainsi que plus de compétences en matière d’emploi et d’économie. Bruxelles a besoin d’un plan économique ambitieux. Il doit consister en un réel projet d’avenir avec une attention toute particulière à l’activation et la formation (ou la mise à niveau des compétences) des jeunes et des demandeurs d’emploi. L’entrepreneuriat doit être encouragé et récompensé. Les nombreuses universités et hautes écoles bruxelloises doivent bénéficier d’un meilleur support en matière de recherche et de développement, et doivent avoir les moyens et la possibilité de se développer d’un point de vue économique au sein de la région. Mais la priorité absolue reste la mobilité. Le problème de la congestion urbaine doit être résolu, et le réseau de transports en commun doit être fortement amélioré et renforcé tant à Bruxelles qu’en périphérie.
“A l’image du Luxembourg et du secteur de la biotechnologie; de Genève et de l’industrie pharmaceutique, ou du quartier Flatiron à New York (homologue de la Sillicon Valley), Bruxelles pourrait tout à fait se réinventer et se construire des pôles spécifiques de compétences.”, indique Gaétan Clermont. “On pourrait tout à fait imaginer que Bruxelles encourage les investisseurs et leurs projets sur son sol par l’octroi de mesures financières acceptables et attrayantes.”
Performance en demi teinte pour les marchés régionaux
La forte demande en bureaux observée en 2012 ne s’est malheureusement pas réitérée cette année. Avec un total de 180,000 m² en 2013, les villes régionales ont enregistré une prise en occupation de bureaux de moins de la moitié comparativement à 2012, année record avec 330,000 m². Cette forte baisse de la demande en bureaux s’observe dans toutes les villes à l’exception de Gand avec un volume total de transactions de 60,000 m² de bureaux en 2013. Le marché du bureau à Gand est en plein expansion et les différents projets de bureaux fleurissent dans toute la ville.
L’accord papillon
La prestation des marchés régionaux coïncide avec le ralentissement de l’activité de développement dans la plupart des marchés régionaux. “La construction de nouveaux bureaux dans le climat économique actuel est très risqué, mais la disponibilité de nouveaux bureaux pousse néanmoins les sociétés à déménager. Ceci explique la bonne prestation de Gand, une ville en pleine expansion.”
On pourrait assister à un véritable feu d’artifice en 2014. La concrétisation de l’accord papillon, la 6ème réforme de l’état belge, reste peu claire mais on s’attend à ce qu’un nombre important de services et compétences fédérales passent au niveau des régions et administrations. Gaétan Clermont, CEO “Au niveau local, les administrations régionales s’agrandiront tandis que les besoins en surfaces de bureaux des administrations fédérales seront moindres. Cette tendance devrait se ressentir sur le marché régional des bureaux.”
Le retour de l’investissement dans les bureaux
Le volume d’investissement sur le marché de l’immobilier belge devrait atteindre près de 2 milliards d’euros pour l’année 2013, soit une légère augmentation comparativement à 2012 (1,9 milliard d’euros), avec une activité des bureaux à nouveau de plus en plus populaire puisqu’elle représente près de 60% du volume d’investissement. Près de 1 milliard d’euros a été investi sur le marché du bureau à Bruxelles et 200 millions d’euro au niveau des régions. L’intérêt pour les surfaces commerciales reste conséquent avec un volume d’investissement de 400 millions d’euros.
C’est la première fois depuis la crise financière économique en 2008 que les investisseurs privilégient à nouveau les bureaux. Ils restent toutefois prudents puisque la plupart des transactions sur le marché des bureaux concerne des baux de longue durée. “Il s’agit d’investissements sûrs, souvent loués au secteur public.” indique Maxime Kumpen, directeur du département investissement de CBRE. La plus grande transaction était la vente par CBRE de l’immeuble Belair, le nouveau siège de la police fédérale à Bruxelles, pour un montant total de plus de 300 millions d’euros.
Les immeubles avec des durées de bail standard restent plus difficilement vendables même si on constate une amélioration à ce niveau, grâce, notamment, à la bonne reprise des marchés du centre de Bruxelles. De nouveaux investisseurs internationaux venant, par exemple d’Asie et du Moyen Orient, s’intéressent au marché bruxellois. Ces investisseurs croient en la reprise économique de l’Europe et en la position unique et privilégiée de Bruxelles en tant que capitale de celle-ci. Le seul frein à cet élan d’investissement pourrait être l’absence de stabilité au niveau de la politique nationale et l’incertitude en matière de mesures fiscales” conclut Gaétan Clermont.
